최근 서울시 송파구 일대 아파트 단지에서는 ‘전세금 먹튀’ 사건이 잇따라 발생하면서 세입자들이 불안에 떨고 있다. 특히 이 지역은 최근 몇 년 새 재건축·재개발 사업이 활발히 진행되면서 집주인과 세입자가 바뀌는 과정에서 사기 피해가 속출하고 있다. 부동산 업계에선 “서울 강남권에서만 매년 100건 이상의 전세금 사기사건이 벌어지고 있다”라고 입을 모은다. 하지만 현행법상 이를 막을 뾰족한 방법이 없어 정부 차원의 대책 마련이 시급하다는 지적이다.
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세란 매매가와 전세가가 비슷하거나 오히려 전세가가 높은 상황을 말해요. 집값이 하락하면 주택담보대출금과 전세보증금을 합한 금액이 시세보다 높아져 결국엔 집을 팔아도 전세금을 다 돌려줄 수 없는 상태가 되죠. 이를 방지하기 위해서는 계약 시 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
집주인이 바뀌어도 기존 계약 그대로 유지가능한가요?
계약기간 중 집주인이 바뀌는 경우 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부입니다. 원칙적으로는 불가능하지만 예외적으로 임대인의 지위승계를 인정하는 특약을 하면 보호받을 수 있다고 해요. 하지만 이렇게 해도 새 집주인이 실거주를 목적으로 한다면 나가야 하는 경우가 생길 수 있으니 주의하세요.
전입신고+확정일자만으로 대항력이 생기나요?
주택임대차보호법상 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권이라는 권리가 생기는데요, 만약 건물이 경매로 넘어가더라도 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리랍니다. 따라서 이사 당일 주민센터나 인터넷등기소 등을 통해 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋아요.
부동산 거래 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 열람입니다. 계약하려는 매물의 주소지와 소유주 이름 등을 입력하면 해당 건물의 권리관계를 한눈에 파악할 수 있습니다. 근저당 설정 여부나 가압류 상태 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 또한 공인중개사 자격증 소지 여부 및 중개업소 등록번호 조회 역시 필수입니다. 만약 무등록 업체라면 추후 문제가 생겨도 보상받을 길이 없습니다. 마지막으로 계약서 작성 단계에서도 특약사항을 꼼꼼하게 기재해야 합니다. 예를 들어 잔금 지급 후 입주하기 전까지 저당권 또는 압류등기 말소 조건이라든지, 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 각종 세금 체납액이 없음을 확인시켜 주는 내용 등을 기입하도록 합니다.
계약금은 어떻게 처리하나요?
계약서를 작성했다면 계약금을 지불해야 합니다. 통상 매매대금의 10% 수준이지만 협의하에 조정할 수 있습니다. 이때 반드시 영수증을 받아야 합니다. 이후 중도금과 잔금을 치르고 나면 비로소 임대차 계약이 완료됩니다. 다만 부득이하게 사정이 생겨 이사 날짜를 변경해야 한다면 미리 양해를 구해야 합니다. 그렇지 않으면 기존 세입자와 새로운 세입자 간 마찰이 생길 수 있고, 이로 인해 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다.
전세계약 만료 시점에 주인이 바뀌었는데 괜찮을까요?
만약 주택임대차보호법 적용 대상이라면 바뀐 집주인에게도 동일한 효력이 유지됩니다. 따라서 종전 집주인과의 계약기간 동안 거주할 수 있으며, 기간 종료 후엔 새로 바뀐 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 단, 확정일자를 받아둔 경우에만 보호받을 수 있으니 유의하세요.
요즘 같은 시기일수록 더욱더 신중하게 접근해야 하는 게 부동산 거래입니다. 조금이라도 의심스러운 부분이 있다면 전문가와 상담하거나 법무법인 변호사를 통해 법률 자문을 구하는 것도 좋은 방법입니다.