최근 부동산 시장이 과열되면서 매매가격과 전세가격 차이가 줄어들면서 갭투자 사기가 기승을 부리고 있다. 이에 따라 정부에서는 깡통전세 피해를 막기 위해 주택임대차보호법을 개정하기도 했다. 하지만 여전히 많은 사람들이 전세사기 수법에 속아 큰 피해를 입고 있다. 이번 글에서는 전세사기 유형들을 알아보고 이를 예방하기 위한 방법을 알아보자.
갭투자란 무엇인가요?
갭투자란 집값과 전셋값의 차이가 적은 아파트 등을 매입한 후 시세차익을 노리는 투자방식이다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트라면 집주인이 7천만 원가량의 전세금을 끼고 나머지 3천만 원 만을 들여 사는 방식이다. 이렇게 하면 세입자 입장에서는 보증금을 떼일 위험이 없고, 집주인은 대출이자 부담 없이 안정적으로 거주할 수 있다는 장점이 있다. 또한 최근 서울 및 수도권 지역의 경우 임대주택 공급이 부족해지면서 이러한 갭투자 수요가 증가하고 있다.
깡통전세란 무엇인가요?
깡통전세란 말 그대로 ‘집값이 하락하면서 전세보증금마저 돌려받지 못하는 상황’을 말한다. 실제로 2016년 이후 전국 대부분의 지역에서 입주물량이 쏟아지면서 역전세난이 발생했고, 이로 인해 일부지역에서는 이미 깡통전세 현상이 나타나고 있다. 특히 올해 하반기부터는 본격적으로 입주물량이 감소하게 되면서 내년 상반기까지는 지속될 전망이다.
전세사기 사례 좀 알려주세요!
대표적인 사례로는 다음과 같은 것들이 있다.
첫째, 공인중개사가 임차인에게 중개대상물확인설명서를 교부하지 않은 경우다. 만약 해당 물건지에 근저당 설정금액이 과다하거나 선순위세입자가 존재한다면 계약 시 주의해야 한다. 그러나 문제가 있음에도 불구하고 중개인이 설명의무를 다하지 않았다면 손해배상청구가 가능하다.
둘째, 등기부등본상 소유자와 실제소유자가 다른 경우다. 대리인과 계약을 체결할 때는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 한다. 이때 계약서상의 명의자와 동일한지 신분증을 대조해 보는 것도 좋은 방법이다.
셋째, 이중계약 또는 월세 허위신고 행위다. 주로 신혼부부나 사회초년생을 대상으로 한 범죄이며, 높은 전세가로 현혹시켜 임대차계약서를 작성한다. 그리고 잔금 지급시 잠적하는 형태다. 따라서 주변시세 대비 지나치게 저렴한 매물은 의심해봐야 한다.
넷째, 신축빌라 분양사기다. 건축주가 직접 빌라를 지은 후 여러 채를 한꺼번에 팔아넘기는 식이다. 통상 준공검사 이전에 거래가 이뤄지기 때문에 안전장치가 없어 더욱 위험하다.
다섯째, 무자격·무등록 중개행위다. 자격증 대여 혹은 불법영업소 개설 등 다양한 경로로 이뤄지고 있으며, 적발되더라도 처벌 수위가 낮아 근절되지 않고 있다.
어떤 경우에 전세사기를 당할 수 있나요?
가장 흔한 수법으로는 임대인이 월세 또는 반전세로 계약하자고 한 후 실제로는 전세보증금을 받고 잠적하는 경우입니다. 또한 등기부등본상 소유주와 직접 거래하기보다는 대리인과 계약하게 하는 경우도 많은데요, 이때 위임장 및 인감증명서를 반드시 확인해야 하며 계약서 특약사항에 ‘임대인은 임차인에게 위 부동산 전부에 대하여 근저당권(또는 저당권)을 설정하거나 담보제공을 하지 않는다’라는 조항을 넣어두어야 안전합니다.
전세사기 예방하려면 어떻게 해야하나요?
첫째, 먼저 해당 주택의 시세를 파악하세요. 주변 공인중개사사무소 2~3곳 이상 방문하여 정확한 시세를 알아보세요. 둘째, 권리관계를 정확히 확인하세요. 건물등기부등본 열람 시 가압류, 가처분, 가등기 여부를 확인하시고 선순위임차인 현황을 체크하세요. 셋째, 전입신고+확정일자를 받으세요. 입주 즉시 주민센터 혹은 온라인 민원 24시에서 전입신고 하시고 확정일자를 받아두세요. 넷째, 전세보증보험에 가입하세요. 만약 전셋집이 경매로 넘어가더라도 보험회사로부터 전세보증금을 받을 수 있으니 참고하세요.
오늘은 전세사기 유형과 예방법에 대해 알아보았는데요, 미리미리 법률 자문과 함께 대비하셔서 손해 보는 일 없도록 하세요!